房地产金融风险的现状(金融危机对房地产行业的影响)

近日，贝壳研究院发布2021年房地产市场年度展望报告。报告认为，2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。线上数字化技术与房地产业的融合进一步深化。
趋势1
2021年房地产市场稳中有升，
城市分化，核心城市及城市圈稳中向好
回顾过去的2020年，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。
根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。
根据国家统计局统计数据推算，全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿，同比增长8%左右，成交面积增长1%左右，价格上涨7%左右。
根据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7.1%左右。
贝壳研究院分析认为，2020年土地、新房和二手房市场具有三个特点：
第一个共同点是，三级市场总体量平价涨，即成交量增长幅度较弱，价格上涨成为推动交易额增长的主要原因，其中地价涨幅高于房价。
第二个共同点是，土地、新房和二手房的增长主要受到高能级城市带动，一、二线城市市场热度升温明显，长三角城市群、珠三角城市群增长突出，在全国的占比提升。
第三个特点是，二手房交易规模走出2017年调控后低谷，开始小幅回升，今年二手房交易额是2015年以来最大值。新房交易规模增速进一步放缓，增速比去年回落2.3个百分点，为近三年以来同期最低值。
对于2020年房地产市场保持复苏的原因，贝壳研究院指出：
第一，疫情激发消费者住房条件改善的需求，消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力，为此形成了巨大的改善性换房需求。
第二，在上半年全球及宏观经济受到新冠疫情的冲击之下，全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨的阶段，房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐，房价的升温也带动土地价格上涨。
值得注意的是，今年房地产市场的复苏升温并不是来自刺激政策推动。中央始终坚持“房住不炒”的政策基调，在房地产金融政策方面坚守宏观审慎，并加大金融监管力度。今年新增房地产贷款约6万亿左右，与去年基本持平。截至三季度末，房地产贷款余额增速连续8个季度回落，居民加杠杆得到有效控制。
从当前的形势判断，一方面2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性，另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，促使房地产、金融与实体经济平衡发展。
在这样的形势下，贝壳研究院预计2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。
从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。
趋势2
“十四五”时期我国房地产业存量深化，
服务崛起
从“十四五”规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。
其背后的主要原因，是我国房地产市场已经达到了总体平衡、局部过剩的状态，已经走过了大规模投资建设的历史阶段，未来更多是要解决结构失衡的问题，尤其是核心城市新市民住房困难的问题；另一方面，近年来房地产金融债务风险有所加大，特别是房企的金融负债过高，未来需要通过差别化信贷政策逐步化解金融风险。
在这样的政策导向下，贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素，未来房地产市场将会出现几大趋势：
第一，市场存量化程度加深。在以租赁为重心的供给结构下，预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿之上增长。REITS、ABS等住房金融化产品加速推出，租赁市场规模进一步提升。未来5年，将存量资产盘活利用，促进住房健康消费。
第二，区域市场分化加剧，马太效应明显。未来人口会进一步向长三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地产市场份额同步向重点城市群集聚，中长期看这些区域住房需求有支撑，市场表现优于其他区域。城市内部横向扩张的速度放缓，核心区域的价值会进一步凸显。
第三，从卖方市场进入到买方市场。随着交易难度变大，交易周期拉长，获客成本会增加。在买方市场下，消费者交易决策所需求的信息浓度和质量都会大幅提升，未来消费者的注意力层面的竞争会愈加激烈。消费者的稀缺性会推动两股力量崛起，一是为消费者提供更真实、准确、丰富决策信息的线上产品，二是接近消费者并能促成交易的线下渠道，这两股力量会进一步融合。
第四，从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变。随着人口数量红利向人口质量红利转变，中高收入群体扩大，对房屋品质和居住综合环境提出更高要求，带来改善住房需求增长。品质住房不仅仅是居住面积的扩大，并且对产品质量高、配套设施全、社区服务好都有更高的需求。开发商的产品将根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断提升品质。高品质的物业和社区服务成为好房子必不可少的配置，买卖双方在房屋流通交易过程中也需要得到更加专业的线下服务。
第五，居住消费和服务在价值链的比重提升。以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供给新居住产品和服务，原先离散的业务将被打通，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的生态体系。未来将有一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现服务者与消费者的良性互动。
贝壳研究院分析认为，市场太快或太冷，都不利于行业转型发展，而7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。未来市场在巨大的体量上实现更加平稳的增长，是房地产数字化转型的优质土壤。
趋势3
疫情加速房产互联网营销，数字化革命重塑价值链
2020年疫情之下加速房地产互联网营销进程，解决短期线下销售受阻的问题，比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等，第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。
贝壳研究院认为，今年开发商尝试“线上售楼处”和直播等形式拓展了线上获客渠道，是传统线下营销方式的补充。
由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证，线上平台实际的使用价值有限，加上品牌产品的局限性，客户对于这类平台的依赖性有限。本质上，这些线上化产品的逻辑仍然是“为房找客”，而非为消费者找到合适的房子，并没有根本性改变。
贝壳研究院分析认为，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。
贝壳研究院报告认为，2020年房产交易服务数字化进程的深化是线上技术推动场景变革，主要体现在四方面：信息发现渠道的线上化与多元化，信息筛选的决策智能化，转化体验的线上线下一体化，交易闭环的线上化。
在信息发现环节，信息展示方式更生动，降低消费者信息获取和理解的门槛。在信息筛选匹配环节，智能化辅助消费者及时获取信息和精准决策，推动其房屋交易效率的提升。在客户转化环节，实景看房和讲解转移至线上，消费选择更多，效率更高，体验更佳。在交易环节，线上签约和线上贷签，在保障交易安全的前提下，极大提升了交易效率。
展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。
居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为服务者的品质与效率赋能。
趋势4
房企从速度扩张转向稳速提质，
围绕上下游产业链转型
2020年，房企们经历着比以往更多的考验，疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的影响则会是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。
贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：
第一，行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。
第二，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。
第三，在融资新规广泛适用后，债券融资规模增速下滑，融资成本预期上升。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。
第四，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。在强化内生能力的同时，把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块，与国家“十四五”发展战略相结合，以科技为支持工具，重点关注物业管理、健康养老、人工智能与租赁业务等上下游产业链。如物管企业分拆上市成为资本市场“宠儿”，物管业务潜力将拉长板块高估值轮动周期。
趋势5
经纪行业会更加走向合作，
经纪人的数字化加速推进
2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。
贝壳研究院分析，经纪行业的职业化程度提升的原因在于行业规则与互联网科技为经纪人的赋能。
第一，行业竞合的规则体系渐已形成，经纪公司从过去的竞争为主转向现在的竞合为主，垂直领域的分化越来越明显，经纪机构和经纪人之间的房源共享联卖机制正在构建。
第二，行业信息化水平大幅提升，移动互联网和大数据、VR、AI等新技术在行业内得到广泛应用，线上线下融合，房地产经纪服务向专业化、标准化、技术化方向发展。
贝壳研究院报告指出，2020年，平台对中小经纪机构度过疫情价值凸显。
互联网平台为中小企业提供更大的跨区域市场，通过技术工具为中小企业降低交易成本，推动传统中小经纪公司的商业模式从线下向线上转型。
平台通过质量管控，规范经纪人作业行为，保护消费者权益，增强信任。
未来在变慢的市场环境中，平台对于提升行业效率、缩小经纪人收入差距的作用越来越明显。
贝壳研究院认为，上一个五年行业重点在 “房”的数字化，下一个五年重点是居住服务者的数字化，服务者的数字化基础设施加速构建。
房地产市场从快速发展向平稳发展过渡，消费者对品质服务的要求正倒逼服务者提升职业化水平。同时，以“线上化、大数据、云计算、VR技术、物联网”及新基建为底层的技术革命，正在引领一场居住领域的产业升级。但我国居住领域服务者群学历水平与职业化水平有待提升，特别是产业数字化人才不足，难以适应新业态需求。
对此，贝壳研究院认为，未来构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业要通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。
趋势6
长租公寓在困境中转型，
重新平衡“轻”和“重”的关系
2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。
贝壳研究院分析认为，今年疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的直接原因，但长租公寓企业产生风险问题的深层次原因主要有三方面：
首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；
其次包租模式融资困难，企业容易倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；
三是行业进入门槛过低，经营企业缺乏一定的资质和经验，导致行业鱼龙混杂。
贝壳研究院对比国外租赁专业运营的经验，提出未来中国长租房发展的两点趋势：
第一，租赁机构化、专业化运营是发展趋势，核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务。
第二，托管方式可能更加适合当下中国的国情。机构化运营的模式分为包租和托管两种方式。国外的租赁住房很大比例采用托管服务模式，托管房源在私人租赁房源中占比更高，行业发展成熟。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本，更加适合现阶段的租赁市场。
对于未来租赁市场发展的举措，贝壳研究院建议，要坚持机构化租赁的方向不动摇，其次，逐步解决行业融资难题，加强对企业合规化经营的监管。
长租企业需不断迭代商业模式，平衡“轻”和“重”的关系，注重自身的专业运营能力建设。
趋势7
老旧小区改造蓄势待发，
模式破局仍需政策引领
2020年是老旧小区改造的元年，尽管政策大力支持，但市场上仍以观望为主。老旧小区改造是一个上万亿的市场，但想进入这片蓝海却并不容易。
各地落实并推进老旧小区改造的过程中普遍面临三个最重要的困难：第一，居民针对改造意见难以达成统一，阻碍老旧小区改造的实施；第二，居民对于改造经济负担的担忧；第三，改造后的物业维护问题。
针对这三个关键困难，各地政府在积极推进老旧小区改造的过程中均积极出台了政策突破三大改造难题：改造项目居民议定标准调整，降低立项难度；拓展老旧小区改造资金来源；引入社会资本参与改造后续物业管理。
目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大，企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有形成成熟的商业运营模式，社会力量参与意愿不高。
对此，贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度：
第一，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制，如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费，以及社区应养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。对于小区内低效空间资源的特许经营使用方式及使用时限，给予法律政策层面的明确保障。出台老旧小区规划配套指标体系，鼓励通过新建或改扩建等方式，将闲置空间资源改造成社区停车场、养老、托幼、医疗、助餐等公共服务设施。
第二，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款。把社会力量与政府部门、街道办事处等签署的合作协议，可作为金融机构贷款的审批要件。对于老旧小区改造所形成具有稳定现金流的非产权业务，提供针对性优惠担保费率，降低担保资产抵押和担保措施限制，研究制定政策性担保公司等专项支持工作政策。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
2月26日，中国银监会就《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》公开征求意见，由此引发了业界对房地产贷款的广泛关注和热烈讨论。9月2日，经过广泛征求意见修改完稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》）终于出台。《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
国土资源部71号令设下的“8·31”“土地大限”刚过，银监会又出《指引》，房地产业由此再次掀起“金融巨浪”。《指引》的出台是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”，将对房地产和金融业产生深远的影响。
房地产业热度逼人
近几年,我国房地产业发展速度较快，房地产金融业务也相应快速发展。1997～2002年，房地产开发贷款余额保持了年均增长25.3%的高速度，而个人住房贷款余额更是维持了年均增长113%的“神速”。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。
房地产业快速增长的背后，也暗存着泡沫的风险。国家统计局8月19日公布的数据显示，今年1～7月，我国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9%，为1996年以来同期的最高增幅。
房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升；二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高而使大部分消费阶层承受不起。
许多开发商认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。当然，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑的，这种增长是不存在什么问题的，但我们应该看到，现实的增长却是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投资性购房比例已达16%，接近20%的国际公认警戒线。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，最要命的是，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，而在于银行，其背后是国家财政。
因此有业内专家指出，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的。而且，今后可能还会有控制风险和规范行业的新措施出台。
《指引》严格“控险”
由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。房地产信贷的高速发展，成为监管部门尽快出台风险控制指引的重要原因。
为防范房地产业的信贷风险，去年6月13日，央行就发布了“121号文”，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。
为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前（2月26日），银监会曾向社会公布《指引》的前身——《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。6个多月后的今天，当这个《指引（征求意见稿）》在一片“宏观调控成效显著，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，再次发出警示信号——中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而《指引》将为市场的健康发展注入一支“强心针”。
银监会相关负责人认为，从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足。因此，《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险。《指引》规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。这样就大大减少了房地产贷款的总量。
参与《指引》制定的银监会政策法规部副主任李伏安表示，房贷会成为中国未来信贷业务中一个很重要的组合，会达到很高的贷款比例。银监会不希望看到那时房贷比例很大，而不良率也很高，希望通过这个办法可以达到风险控制的效果。
对于如何达到风险控制的效果这一问题，李伏安认为，控险应从源头着手。主要通过几个方面：从微观层面，需要审核每个法人和个人的借款能力，将其限制在合理的承受范围内；从宏观来讲，需要通过与人民银行宏观货币供应量和货币政策的配套，使房地产贷款的供应维持总量基本平衡，不要因为房贷的供应过度使房地产的需求过旺，在供给不足的情况下使房产价格虚涨。
个人房贷风险不容忽视
在《指引》中，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条（另加两份附件），占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。
一向被各家银行竞相争夺的个人房贷业务，此次为何成为重点监管的对象？
在金融市场上，人们一向认为个人房贷是风险较低的贷款种类。但是个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。
近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。
个人房贷持续期较长（最长为30年），其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0.1%～0.2%之间，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3～8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，80%是2000年以前发放的。据2003年11月某机构不完全统计：四大国有商业银行作为住房按揭贷款业务量最大的银行，每天至少产生上百名不能及时还房贷的买房人，虽然只占总业务量万分之几的比例，但银行为此付出的成本却越来越多。
银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产、负债情况、信用记录等。”
《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。这样可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。
此外，银监会的《指引》在其正文和两个附件（《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》）中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。
根据保守估算，上海、北京、杭州等市商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在20%以上。当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。
房贷月供比例应实行梯度制？
对于《指引》中“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”这一条款，业界和消费者反响各异。
有专家认为，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。
有消费者表示，月房产支出占收入的50%这一条款有助于整体生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消费者认为这一比例在20%左右才是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。
综合来看，50%的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。
更多人提出，出台政策“引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险”是必要的，但要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的50%以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。
实际上，国外如美国等国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在30%～60%之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。
是否应根据不同情况区别对待？这要考虑到两种情况：一种是除正常工资收入外还有额外收入者。由于工资以外的收入在形式上比较“模糊”，因而较难提供被银行所认定的收入证明。还有一些高收入者，因为收入远高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不会面临还贷危机。
因此，有人提出，与其不分收入高低一律限定50%的放贷线，不如实行按照实际收入梯度确定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之内者，以50%以下为宜，收入高过一定数额，贷款比例相应提高。这对于贷款者、银行、房地产商，都是有利的。
开发商反应平淡
对于房地产信贷业务的管理，业界人士记忆犹新的是去年6月央行颁布的121号文件。将《指引》和121号文件进行对比可以看出，121号文件明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。而《指引》第四章第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。35%的新要求是否表明央行的121号文件已经失去其原先的约束力？
一位接近监管层的不具名专家表示，去年央行的121号文件一定程度上欲达到“迅速制冷”的目的，面对房地产市场潜藏风险不得不马上控制的情况下，央行不得不强力出手。而当时，银监会刚刚成立不久，尚无精力和人力着手制定这样一套完备的规定。
虽然房地产商和银行对《指引》的可操作性或可执行性仍持一定的保留态度，但是《指引》明确地传达了这样一个信号：监管层对商业银行在房地产领域授信的监管决心已是十分坚定。
也许是因为自121号文件发布以来，历经土地与资金多重“打击”的开发商已炼就了过硬的“本领”，从目前各方面的消息来看，《指引》并没有对开发商产生太大的影响。据报道，近段时间几乎各大开发企业都在学习、研究《指引》，其结果是几乎所有的开发项目都将“悬起的心放了下来”。
SOHO中国老总潘石屹曾在公司内专门就《指引》开了一个上午的会，逐条研究了《指引》。潘石屹透露，大家对该《指引》的感觉与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该《指引》基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。
今典集团老总张宝全则认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。
银行可能面临执行尴尬
《指引》中还有一条非常醒目，即银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的6个事项进行全面或者专项检查。
《指引》发挥有效作用取决于执行力，那么银监会如何保证《指引》能扎实落实？
李伏安指出，这里存在对银监会的监管思路和理念的认识问题。监管不能取代商业银行的内部管理和内部控制，不能代替做商业银行应该做的事情。前提是商业银行应该做好风险控制，在此之下来做风险的指引和提示。商业银行要转变观念，认识到过去他们想解决这个问题但是不知道从哪里解决，《指引》给出了银行认识和掌握风险点的提示，同时给出了同行业遵守的准则，防止无序竞争。真正怎么做好，银行内部要自己做工作，要让下面的业务人员既能把业务做开又能把风险控制好。
“短期来看，《指引》是国家宏观调控政策的一部分，而长远来看，如果能够顺利执行，将有望规范整个房贷市场。”民生银行北京分行机构业务处有关负责人表示。
但是，一些业内人士对《指引》的可操作性表示怀疑。
一家房地产公司的总经理更直言不讳，“上有政策，下有对策”已是司空见惯，“121号文件颁布后，银行在房贷市场上还是在恶性竞争”！
某商业银行负责人认为，此次《指引》在非现场监管上的可操作性仍值得商榷。特别是个人征信系统尚未建立，银行缺乏便捷的渠道了解客户的信用情况。如果想找借口，银行是很好找的。
风险控制住了，业务增长很可能就会受影响。风险控制的关键在于银行，在于银行能否平衡眼前利益和长远利益。
尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。
某中行消费信贷科人士透露，目前他们总行已在根据《指引》制定相关实施细则。他坦言，虽然从提高银行风险管理能力角度，《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。该工行住房金融业务部人士也指出，《指引》更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，该行目前还在等总行通知。
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业界巨头面临指控
联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是由美国国会创立的，主要负责收购贷款机构的住宅抵押贷款，并以此向购房者提供更多的资金。
去年联邦住房贷款抵押公司曝出会计假账丑闻，涉嫌曾在2000～2002年间虚报50亿美元收益，由此为导火索，引发了管理层对两大业界巨头的关注。去年6月份，联邦住房贷款抵押公司又解雇了其总裁大卫·格伦，理由是其对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒。摩根士丹利和花旗都牵扯其中。
去年年底，联邦住房贷款抵押公司重新公布业绩，其2002年修正后利润为101亿美元。联邦国民抵押贷款协会规模比该公司大得多，但其2002年的利润仅为46亿美元，第二大巨头要比第一大巨头利润高出一倍以上。修正的利润报告反而引起了整个市场和管理部门更大的关注。
日前，美国证券交易委员会已经向联邦住房贷款抵押公司发出警告，该公司可能面临违反证券法的民事指控。
举债经营危机更深
由于这两家公司一直采取举债经营的方式，目前负债额空前巨大，相关会计作假如果处理不慎、引发债务链条连锁反应的话，整个市场都将会受到巨大的冲击。
得益于美国国会创立的背景，这两家都能够低价借款来支撑业务运营。目前，这两家公司的债务总额高达1.7万亿美元。
在此次事件曝光之前，有许多业内人士指出，这两家公司规模已变得如此之大，一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。美联储主席格林斯潘称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险，除非接受更为严格的监管。
为此，今年早些时候，美国司法部专门出台了一份法律意见书，宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。
风险提醒国内同行
国内银行近几年的房贷业务发展得非常快，更有业内人士在计划进行房贷证券化、房地产基金等多种金融创新。美国市场的这一幕房地产按揭风波，也给国内上了一堂很好的风险教育课。
目前对美国这场风波而言，关键在于美国政府是否会出面支持这1.7万亿借款。目前来看，在一些发债文件中，政府的立场讲得很清楚，尽管这两家公司是国会特许成立的，但这些债券没有政府担保。事件一旦扩散，将影响到每一个债券持有人，对美国经济造成相当的负面影响。
从中我们可以看出，在处理业务以及进行业务创新时，一定要注意风险问题，要设立严格的防火墙制度，以避免公司经营风险扩散为经济社会风险。