房地产信托的条件(房地产信托的条件)

公司可以是可以，但是很少会有信托只投公司的。不过公司做的项目倒是常有，一般来说直接项目相关的房地产公司都是项目公司。想成为信托投资的项目，首先得要确定这个项目公司，或者是项目公司的母公司（有可能是大龙头）拥有什么样的资质，同时这个房地产项目进行到了哪一步，最后就是这个项目的前景。一般来说，按照银监会的规定，信托投向地产项目，该公司及项目必须满足四三二，即四证齐全、自有资金超过30%、公司拥有房地产开发二级资质。但是实际情况呢，很多不能达标的项目也能做，前提是信托公司觉得有冒险的价值，基础之一是项目前景确实非常有优势，或者信托报酬较为可观。你可以去找相熟的银行做同业业务的负责人，让他帮你介绍信托公司，或者直接自己去找信托公司的人。不过说实话，选择后者你在价格谈判上就是绝对劣势了。信托的人会先过来看看，跟你谈一谈，看看大概的可行性，然后回去报流程做尽调报告跟公司高层沟通，如果这个过程能跟你们商量出个可行的交易结构及大概的成本，那差不多5成有戏，后面就看你们项目的吸引力及增信措施能做到什么地步了。信托公司内部要过评审会和总办会，如果都过了，那恭喜，你资金基本算是到手了。后面就是一些零碎的流程了，什么抵押啦连带责任担保啦公证啦之类的。

信托公司帮助的融资地产开发商必须是有一定资质，而且是有过成功“经验”，已经成功运作多个楼盘，而且融资拟建的楼盘的地理位置要有很好的销售预期的。如果已经在银行办理了“开发贷款”就更好了，这样就说明银行也对这家地产商比较认可，最少要符合以上条件信托公司才有可能帮他融资，否则，就得想其他途径进行融资了，比如有限合伙，但要准备至少1年25%以上的融资成本。
那么开发商的资质通过以后，信托公司将如何处理这些业务呢？
一、审核财务报表信托公司审核财务报表一定是要经过“会计师事务所”审计后的，这样才能客观、公证的反应地产商过去3-5年的经营情况，审核经营情况一方面是进一步了解地产商的实力，最为重要的是测评地产商“资金回笼”的能力，地产商固定资金回笼的金额必须大于“融资额度”，这样才能确保到期还款；
二、评估抵押物(抵押物的类型也要根据信托计划的类型而定，有些客户一上来就问有没有土地抵押?如果没有就pass掉，这是比较片面的
如果是贷款模式，则需要请第三方来评估“抵押物”，一般是土地、在建工程、预售楼盘，评估的价格要是融资额度的2倍以上才能考虑融资，抵押率必须在50%以下，就是说一旦还款有困难，进入到处置资产的过程，即使抵押物打5折卖出，也能确保投资人的本金和收益；
如果是股权模式，则要准备控股的相关工作，重要的有3点，一个是股权的转让或者抵押，一个是派入独立董事监督地产企业的经营运作，第三个就是控制房地产开发商的各类印章和证照；还有更重要的就是看这家地产开发商是否有过不良的“信用记录”？是否给其他企业做过担保？是否之前有其他的负债经历？欠了别人的钱是否已经还清？这些都是用来评测“股权”价值的重要依据；
（很多客户会把这两个模式混为一谈，于是又要求股权又要求土地的，忽略了派入独立董事监督地产企业的经营运作这项重要条款）。
三、房屋价格压力测试 (信托公司都是用最坏的市场预期去融资的，返过来说中国的房地产能在短期内下降30%~40%)
100 万理财计划第一条说过测评地产企业的现金流以确保资金回笼，只是这一点是不够的，信托公司还要根据地产楼盘周边其他房价等综合因素来预估，预估这块楼盘市场价销售后能回款多少钱，然后就是要做一个房价的“压力测试”，一般是假设房价按现在市场价格下跌30-40%卖出是否能确保资金回笼，如果房价下跌 30-40%仍能保证房地产开发商正常还款，则这个“地产项目信托计划”基本可以规避房价下跌的风险。
综上所述，一个地产信托计划的形成，如果企业的现金流没有问题，楼盘的市场前景非常看好，地产商抵押物足值，房子盖起来后即使下跌30%价格卖出也能确保开发商按时还款，则这个“地产信托计划”就基本能经得起推敲和市场的考验，投资人可以考虑适当参与，计划的风险基本在可控的范围内，已经比较安全了。

房地产信托作为信托理财产品的一种，它具有信托产品都具有的基本特征，信托的基本特征有以下几点：
（1）信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。
(2)信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。
(3)信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。
(4)受托人为受益人的最大利益管理信托事务。