什么是土地增值税预征?
在我国现行中央地方财政收支划分中,土地增值税属于地方税种。目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段,按月或季度以申报收入预征土地增值税;在项目售完之后,再按照实际销售收入所得,清算应纳所得税额。
国家税务总局在昨日通知中表示,正在研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制,“改变部分地区预征率偏低,与房价快速上涨不匹配情况。”按照昨日通知要求,除保障性住房外,今后东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%,中部和东北地区不得低于1.5%,西部地区不得低于1%。
记者从北京地税了解到,房地产开发企业除批准的经济适用房和限价房外,自2007年1月1日开始,一律按预售收入1%预征土地增值税。
将重点抽查高价项目
国家税务总局在5月26日已经发布通知要求从严清算土地增值税。昨日又在通知中称,要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。并表示将“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区的清算工作。”
据了解,房地产开发项目开发周期一般比较长,不少项目还采取分期开发或滚动开发方式,财务核算复杂。近年来大部分已预征土地增值税的开发项目,已经全部或大部分售出,进入清算高峰期。
国家税务总局在昨日通知中表示,正在研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制,“改变部分地区预征率偏低,与房价快速上涨不匹配情况。”按照昨日通知要求,除保障性住房外,今后东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%,中部和东北地区不得低于1.5%,西部地区不得低于1%。
记者从北京地税了解到,房地产开发企业除批准的经济适用房和限价房外,自2007年1月1日开始,一律按预售收入1%预征土地增值税。
将重点抽查高价项目
国家税务总局在5月26日已经发布通知要求从严清算土地增值税。昨日又在通知中称,要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。并表示将“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区的清算工作。”
据了解,房地产开发项目开发周期一般比较长,不少项目还采取分期开发或滚动开发方式,财务核算复杂。近年来大部分已预征土地增值税的开发项目,已经全部或大部分售出,进入清算高峰期。
土地增值税预征率规定
土地增值税预征率规定:
1、普通标准住宅的核定征收率为6%;
2、非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%;
3、无法准确区分不同房地产类型的,核定征收率为8%。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。预征,就是为了保障财政收入均衡入库,对某些税种先按照某种方法(多数是按照规定的征收率)把税款提前征收,最后再进行税款清算,预征的税款虽然要先缴纳,但是这并不是最终的税款,清算后要多退少补。在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预先征收的办法.通常按销售收入的一定比例征收.
计算土地增值额的扣除项目:
1、取得土地使用权所支付的金额;
2、开发土地的成本、费用;
3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
4、与转让房地产有关的税金;
5、财政部规定的其他扣除项目。
综上所述,土地增值税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
【法律依据】:
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
1、普通标准住宅的核定征收率为6%;
2、非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%;
3、无法准确区分不同房地产类型的,核定征收率为8%。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。预征,就是为了保障财政收入均衡入库,对某些税种先按照某种方法(多数是按照规定的征收率)把税款提前征收,最后再进行税款清算,预征的税款虽然要先缴纳,但是这并不是最终的税款,清算后要多退少补。在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预先征收的办法.通常按销售收入的一定比例征收.
计算土地增值额的扣除项目:
1、取得土地使用权所支付的金额;
2、开发土地的成本、费用;
3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
4、与转让房地产有关的税金;
5、财政部规定的其他扣除项目。
综上所述,土地增值税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
【法律依据】:
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
土地增值税税率
法律分析:和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率:按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
法律依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。