二手房土地出让金怎么算
二手房土地出让金怎么算
土地出让金可以分成两种，一是地面价，二是楼面地价。地面价为每平方米土地的单价，楼面价为每平方米土地的土地价格，也就是土地出让价格除以土地使用权的总建筑面积。投资者通常会根据楼面价格来衡量投资的收益。由于地皮价格并不能体现出土地的价值，所以只能按单位面积来计算，这样才能比较，也容易估计出投资成本，估计投资收益。人们普遍认为，建设高层可按土地价格计算，但事实并非如此。由于土地出让收入是以建筑面积计算的。
其出让金额的具体计算方式如下：一、有实际成交价格，且不低于该区域基准地价平均值的，按该地块的总成交价40%作为定金。
二、发生转让的，补办出让时，应按照基准地价的40%作为补偿。
三、对上述方法所确定的土地出让金金额，有争议的，应委托具有资格的土地估价机构进行评估，并按照其评估值的40%作为定金。
四、出让土地使用权转让价款中，转让价款的最高比例不能超过60%，如果按照出让价款计算出让金，则应按照市价折算为市价，并按照40%的标准进行出让。
一般以房屋买卖价格或评估值的2%为准。经济适用房要五年才能过户，这个时候要交出让金，交了土地出让金的经济适用房再转让就和普通的商品房一样，不需要缴纳土地出让金。
缴纳土地出让金流程
1、土地出让金缴纳给国土资源部门。法律规定提出过具体要求，主要是必须足额缴纳，不得低于法定标准。2、购房者携带购房合同、夫妻双方身份证、户口簿（或结婚证），购房发票、购房者房屋及附属建筑物所在楼的公房证等的复印件各一份，及首次购房证明、加盖公章的契税申请表到契税征收办公室缴纳契税。3、一般只有三种性质的房子需要补交土地出让金，分别是房改房、经济适用房和70年产权到期的房子。其中产权到期的商品房现在还未有统一定论，这里暂不做讨论。而另外两种性质的房子所占用的土地都是“划拨”的，开始就没有缴纳土地出让金。4、上市交易等需要补缴土地出让金或相当于土地出让金价款的标准，一种是当事人可以去当地的土地局查询是否缴纳，土地出让金缴纳给国土资源部门，土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
土地出让金是买方出还是卖方出
土地出让金的支付方式是由政府规定的，一般分为一次性支付和分期支付两种方式。下面为大家介绍土地出让金是买方出还是卖方出。
一、土地出让金是买方出还是卖方出
土地出让金是由买方出的。因为土地出让金是政府将土地使用权出让给企业或个人时，由其支付的一定金额，而企业或个人是购买土地使用权的买方，因此土地出让金应由买方出。
土地出让金的支付方式是由政府规定的，一般分为一次性支付和分期支付两种方式。一次性支付是指买方在签订土地出让合同后，一次性支付全部土地出让金。分期支付是指买方在签订土地出让合同后，按照约定的时间和金额分期支付土地出让金。
需要注意的是，土地出让金的支付方式和金额是由政府规定的，买卖双方应按照政府规定的方式和金额进行支付。如果买方未按照规定支付土地出让金，政府有权采取相应的法律措施进行追缴。如果卖方未按照规定收取土地出让金，也会受到相应的法律制裁。
二、买方出土地出让金注意事项
1、了解土地出让政策
买方应该了解当地的土地出让政策，包括土地用途、土地出让方式、土地出让价格等方面的规定。
2、查看土地证
应该查看土地证，确认土地的所有权和使用权是否清晰明确，是否存在纠纷或限制。
3、了解土地周边环境
买方应该了解土地周边的环境和设施，包括交通、水电气等基础设施是否完善，是否有污染等问题。
4、签订合同
应该与卖方签订土地出让合同，明确双方的权利和义务，包括土地出让金的支付方式、时间、金额等方面的约定。
5、缴纳土地出让金
应该按照合同约定的时间和方式缴纳土地出让金，确保土地的所有权和使用权得到合法保障。
6、办理土地登记手续
买方在缴纳土地出让金后，应该及时办理土地登记手续，确保土地的所有权和使用权得到法律认可和保护。
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