二手房交易违约案例介绍 解读分析
和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。
一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。
【律师观点】我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。
可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。
二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。
国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。
【律师观点】所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。
根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。
【律师观点】目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：
第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。
第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。 由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。
通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。
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物权的追及效力
物权追及效力的含义 物权的追及效力，通常又称为追及权。专家、学者对于物权的追击效力是否为物权的一项独立效力，历来就有两种见解。赞成者认为，追及的效力是一种独立的效力，与物上请求权是不同的。两者虽有重叠之处，但不能相互替代，物权的请求权适用于非法占有的情形，在辗转取得标的物的人是否合法取得或占有的情况下，则应适用追及力。而反对者认为，追及的效力并不是一种独立的权利，应包括在物上请求权之中，它不过是物上请求权中的返还请求权。如果将追及的效力独立出来，则物上请求权就必然没有独立存在的价值。 台湾 学者郑*波老师赞同了后一见解，并认为这种效力应当包括在物权的优先效力和物上请求权之中。 法律规定 我国《 物权法 》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”在此种情况下所具有的追及效力显然属于物上请求权的一种形式，但它是一项独立的物权效力，不能等同于物上请求权。另外当抵押人擅自转让抵押物给第三人时，抵押权人得追及至抵押物之所在行使抵押权。 最后，物权的追及效力不是绝对的，法律在确认善意取得制度之后，物权的效力应当受到善意取得适用的限制。换句话说，善意取得制度就是对物权追及效力的限制，但并不是说物权的追及效力与善意取得制度矛盾。物权追及力说的在我有物权的前提下，无论物被谁占有控制，我都可以追及至物的所在地行使权利。善意取得说无权处分权人未经我的许可把我的物卖了，第三方不知情又支付了对价，那么第三方即善意的第三人就对该物取得了所有权。关键是一物一权，你有了所有权我就自动丧失了所有权，没有了所有权，自然没有办法再追及了。 物权追及效力的限制 为了维护交易安全，保护善意第三人的利益我国物权法对物权的追及效力设了若干限制：(1)善意第三人对标的物的占有受即时取得制度和取得实效制度的保护。当善意第三人按即时取得制度或取得实效制度取得标的物的所有权时，原所有权人无权请求善意第三人返还原物，只能依据《物权法》第106条第二款的规定请求无权处分权人赔偿损失。(2)物权未按法定公示者，不具有对抗善意第三人的法律效力。(3)物权登记错误时，真权利人对与登记名义人进行交易的善意第三人也不具有追及力。 属于我们自己的权力，我们要维护，不只是利益的驱使，也有尊严的部分，我们要学会行使物权追击效力，维护属于我们的权力和利益，学会使用法律武器，维护我们的一点一滴的权力。如果您问题比较复杂，网也提供 律师在线 咨询服务，欢迎您进行 法律咨询 。
法律依据：《 民法典 》第二百三十二条，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
民法问题物权的取得
1.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的第三人n2.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人n请问这两个地方的第三人能取得物权吗？为甚么？谢谢！！根据《物权法》第106条，动产所有权善意取得的构成要件有五：
①须为占有委托物。即无权处分人基于所有权人的意思取得占有。如租赁物、保管物、借用物、运输物、承揽物、试用买卖物、质物。
须注意：下列动产不善用善意取得：（a）占有脱离物。指非基于真正权利人的意思而丧失占有的物。包括赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物。（b）货币。货币属于特殊动产，占有货币即取得所有权，没有无权处分的问题。（c）禁止流通物。如毒品、武器、淫秽书刊，国家不允许私人取得所有权，自不适用善意取得。
②动产的占有人实施无权处分。故占有人与第三人间的买卖合同（互易合同）效力待定。
③第三人为善意。即不知属于无权处分。
④第三人以合理的价格受让。同样，仅须约定，无须实际支付合理价格。
⑤完成交付。
须注意：占有改定不能发生善意取得的效果。只能采用现实交付、简易交付与指示交付的方式。
所以第一种情况合同有效，即使追认也不能抗拒第三人善意取得。第二种情况，合同有效，追认也会发生善意取得。所以都会取得。
希望能帮助到您~
物权法第106条 内容？
物权法第106条的内容为善意取得。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条 善意取得
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
扩展资料
善意取得，又称“即时取得”、“动产善意取得”、“第三人善意取得'
在动产占有人非法处分其占有的动产时，如第三人基于善意受让对该动产取得占有，则依法对其即时取得所有权或他物权的制度。学理上认为，善意取得具有不经过时效或经过瞬间时效而使无权人取得权利的效果，它属于所有权的原始取得方式。
成立善意取得的条件一般为：
（1）其主体仅限于第三人，其他非法占有人不适用这一制度；
（2）其标的不仅限于法律允许流转的动产，对不动产也适用这一制度；
（3）第三人取得财产须基于善意，即其不知道也不应当知道出让人无权处分该财产；
（4）须有第三人对受让动产取得占有的事实。此外，某些国家的法律还规定，善意取得制度仅适用于交易取得或有偿取得的情况。
