房产网络司法拍卖流程(阿里拍卖上的房产拍卖流程是什么啊)

1. 筛选房源信息：
网络司法拍卖不动产的，应当在拍卖30日前进行拍卖公告。
所以在拍卖开始前30天，我们可以在各网络拍卖平台查看对应标的的拍卖公告和具体信息。
公告的内容一般包括：拍卖财产信息，评估价与起拍价，保证金数额，竞买人条件，拍卖财产已知瑕疵，相关权利义务，法律责任，拍卖时间，网络平台和法院信息，被执行人的法院裁定书，优先购买权利人等
2. 现场看房，选择满意房源
法拍房的看房一般只会集中举行一次，由拍卖平台确定具体时间，竞拍人前往实地看房。
这里有很重要的一点：司法拍卖不承担物的瑕疵担保责任
是什么意思呢？因为司法拍卖的执行人是法院，对拍卖物的性质，状况少有了解。竞买人实地看样，查阅相关资料，视为竞买人有机会发现拍卖标的的有无瑕疵。故应由买受人自负风险，确保司法拍卖结果的安定性和实效性。
简单来说，法院做的是一锤子买卖，拍卖之前自己调查清楚再决定买不买。买完了才觉得有瑕疵的话，概不退货。因此，事前的准备工作尤为重要。
3. 准备工作：进行尽职调查
主要调查内容为：权利人情况，所有权来源
以及房屋能否正常按揭，能否顺利过户，税费情况，能否顺利交房。
是否存在违章搭建，是否存在刑事查封，是否属于期房，是否需要二次过户，是否有人合法占用与非法占用，是否存在批量共同处理才能交房的情况。
这一步，是导致大家对法拍房顾虑的主要原因。因为比较复杂，个人调查有很多阻碍，所以大多数人一般委托法拍辅助机构来进行调查分析。
4. 银行贷款预审
因为法拍房的周期很短，从竞拍到付款截止日期，一般在10天左右。
所以按照正常的贷款流程肯定来不及的。这时候就需要提前进行贷款预审。
在竞拍成功后，申请贷款就会快很多。
5. 缴纳保证金取得竞拍人资格
保证金的数额是由人民法院在起拍价的5%~20%的范围内确定
具体金额会在拍卖公告上公示。
举个例子：500万的法拍房，保证金设定为10%，那么就需要提交50万的保证金。
保证金是为了防止竞买人恶意竞买，或者竞买成功后违约。
缴纳保证金有两种方式：
一、通过网络支付系统缴纳。
二、直接向人民法院的指定账户缴纳
保证金缴纳成功后，会收到专用的竞拍代码和参拍密码，用来参与竞拍。
如果没有拍中，法院规定是三日内退回保证金。但一般24小时内会原路退回。
6. 参加拍卖
拍卖的起拍价，是由人民法院参照评估价确定。由评估公司出具评估报告。未做评估的，参照市价决定。
法律规定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。
拍卖时间根据不同城市会有所差异，上海是72小时。到拍卖截止，出价最高者成交。
如果没有人出价，视为流拍。流拍后会在30日内再次拍卖，叫做“二拍”。
二拍的价格最低是一拍的80%
继续按照1000万的法拍房举例，一拍700万，二拍最低就是560万。
也就是评估价的5.6折，也是法拍房的最大优惠了。所以二拍会吸引很大的关注。
如果二拍也流拍了，会进入变卖程序。
会按照二拍的价格进行60天公示，公示期内随时可以交保证金参拍。
启动24小时的拍卖，拍卖结束后即成交。
按照目前的政策，进入变卖后，就无法贷款了，需要全款。这点需要注意。
7. 拍卖成交
拍卖成交后，保证金会冲抵价款。然后必须在拍卖公告确定的时间将全部价款交付到人民法院指定账户。
付款期限会在拍卖公告上进行体现，一般在十天左右。
如果是全款，很简单。拍卖成交后直接把余款打到法院账户就行了。
然后法院会出具：
1.成交确认书
2.法院执行裁定书
3.协助执行通知书
这时就可以慢慢走下面的流程了。
果是贷款，就必须抓紧去办了。银行审批通过后，转到法院账户就可以了。但是这笔贷款银行会要求进行担保。会有一定的担保费。
这是因为法拍房贷款的特性导致的。正常的按揭贷款，贷款的同时会提交房产证与抵押证，所以银行没有太大风险。但是法拍房需要先贷款，付到法院。然后才能办理过户和房产证，再提交到银行。中间有一段空档期，银行会认为有一定的风险，所以需要进行担保。
法拍房的贷款因为比较专业和复杂，建议找专业机构辅助办理。
8. 法院解封与解除抵押，交易中心备案
法院在收到全款后，会安排交易中心解封成交的房产以及这套房产的抵押。
然后我们就可以拿着成交确认书 、法院执行裁定书 、协助执行通知书到交易中心进行备案了。
09. 审税过户
接下来，又到了一个很重要的一个点。也是完成过户的最后一个环节。
在税费方面《拍卖公告》会进行描述：
一、起拍价，成交价都不含买受人办理初始登记，过户时发生的全部税费和费用。
二、买受人自行办理水电煤等户名的变更手续，相关费用自理。其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用，亦由买受人自行解决。
三、应由被执行人支付的税费，比如：增值税，个人所得税，附加税等。由买受人先行垫付，待交易成功后，再持相关垫付凭证赴人民法院报销。人民法院在报销垫付税费时，予以实报实销。
简单来说就是：交易过户的税费，水电煤等费用需要另外准备。
卖方税费（增值税，个税，附加税等）需要买受方先行垫付。但是法院会予以报销。
所以税费方面，也是很多人担心的问题。害怕税费过高超出预期而放弃购买。
个人去查询也比较复杂和困难，一般会委托第三方机构出具税费尽职调查报告。确定了税费范围，再进行竞拍。
税缴纳完毕后，就可以办理过户和房产证了。 上海一般在5个工作日左右。
10. 交房
最后，终于可以交房了。
如果被执行人还在，拒不搬出的，法院会强制执行。一般交房之前，法院就会执行的。
如果有承租人，有正规的租赁备案，而且是在房子抵押之前签的租赁合同。
那么在目前买卖不破租赁的法律下，是无法强制承租人搬出的。
如果不是正规租赁，或者是在房子抵押之后签的租赁合同。可以让法院强制迁出。
但一般这种情况是不会出现的，在竞拍之前，我们会做尽职调查报告。
如果有正规的承租人，会告知竞拍人，租赁期还有多久，是否还决定拍卖。
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百四十九条　被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。
人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。房地产拍卖流程简示：产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款—— 办理产权证 ——交房房地产拍卖主要有以下几个程序：一、拍卖行接受客户委托房产的所有人作为委托人与拍卖行签署 委托拍卖合同 ，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。二、拍卖的鉴定与估价对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由 房地产评估 师进行，并对评估结果承担相应责任。三、确定拍卖房产底价指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。四、确定拍卖日期日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。五、发布拍卖公告拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。六、审查竞买人资格参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应 民事行为能力 的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。七、竞买人缴付保证金在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。八、组织拍卖会实施拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。九、拍卖品的权属移交房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。